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Si estás pensando en comprar o vender una vivienda y estás buscando información al respecto, seguro que la palabra tasación te ha aparecido en diversas ocasiones. Pero, ¿ qué es una tasación? ¿ quién la hace? ¿para qué sirve?
Una tasación es un documento cuyo objetivo es establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada a ese fin.
Cuando se habla de tasación en el ámbito de la compraventa de una vivienda, se trata de una tasación inmobiliaria. Ese documento lo tiene que suscribir un profesional competente para hacerlo.
Una tasación inmobiliaria es la valoración del precio «real» de una vivienda determinada por una agencia inmobiliaria al realizar una serie de comprobaciones relativas al inmueble a valorar.
Algunas de esas comprobaciones pueden ser, por ejemplo, la tipología del inmueble, los metros cuadrados, la zona en el que está ubicado, la antigüedad de la finca, si dispone o no de ascensor…
El concepto “real” tiene que ver con el precio que determina un profesional externo e independiente al comprador y vendedor. Por eso, cuando una se realiza una valoración de un inmueble, se tiene que hacer a través del método comparativo.
Es decir, se valora el bien objeto de la tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido.
Una tasación bancaria es una valoración de un inmueble para que éste sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. Esta valoración es emitida por una sociedad de tasación homologada.
Por tanto, tiene que estar firmada por un técnico competente que trabaje o colabore con una sociedad de tasación. Dicha sociedad supervisará el trabajo del técnico.
En este caso el valor del inmueble viene determinado por la posibilidad futura de comerciar con él. Por eso, se tienen en cuenta aspectos duraderos a largo plazo: las condiciones de mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
El valor de tasación puede ser distinto al precio de mercado, pero debe tomarse como una estimación del valor del inmueble en el supuesto de desarrollo normal del mercado.
La tasación bancaria protege los intereses de los tres actores implicados en una operación de préstamo hipotecario: Banco, cliente e inversores.
El banco que concede el préstamo se asegura a través de la tasación de que el bien que sirve de garantía de devolución tiene un valor con el que le sería posible recuperar la cantidad prestada.
La persona que solicita el préstamo ve protegidos sus intereses en el sentido de que es a partir del resultado de la tasación como se determina el valor de subasta en caso de una posible ejecución. De manera que ese valor no se fijará unilateralmente por el banco.
Por último, también se protegen los intereses de los inversores institucionales que adquieren títulos hipotecarios (instrumentos de refinanciación) emitidos por los bancos.
La respuesta es muy sencilla: Las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España.
Si la tasación la realiza una empresa que no esté autorizada por el Banco de España, no será aceptada en el proceso de financiación bancaria. Además, la empresa debe seguir las normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente según la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo.
Desde diciembre de 2007, con la reforma de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente siempre que esté certificada por un tasador homologado y que no esté caducada.
La entidad podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes, pero no podrá cobrar nada por ello.
Para realizar la tasación, es necesario presentar cierta documentación: la certificación registral, nota simple o escritura de propiedad y la referencia catastral. Estos son los documentos generales, a los que habrá que añadir otros según el tipo de vivienda.
Por ejemplo, si la vivienda a adquirir está alquilada en ese momento, se deberá aportar junto a la tasación el contrato de arrendamiento y los dos últimos recibos del pago de la renta.
En caso de querer tasar una vivienda de protección oficial (VPO) se necesita también la fotocopia de la cédula de calificación definitiva.
Si el inmueble está en construcción, se necesitará la documentación catastral, el proyecto visado, la fotocopia de la licencia de obra, la última certificación de obra expedida por la dirección facultativa, el contrato de ejecución de obra, el presupuesto real del contrato de obras y la memoria de calidades.
Para hacer una tasación de oficinas habrá que disponer de la certificación registral, el número de referencia catastral, los estatutos de la comunidad de propietarios y la fotocopia de la licencia de apertura o inicio de actividad.
Para naves industriales, lo mismo que para oficinas excepto los estatutos de la comunidad de propietarios.
Para edificios es necesario presentar también, a parte de la documentación genérica, la cédula urbanística o certificado municipal y los estatutos de la comunidad de propietarios.
Para terrenos urbanos, la certificación registral, nota simple o escritura de propiedad, la referencia catastral y la cédula urbanística o certificado municipal
Por último, para terrenos rústicos, además de la certificación registral, nota simple o escritura de propiedad y la documentación catastral, es necesario el régimen de explotación y los derechos de riego.
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